Dostupnosť bývania na Slovensku, ale prakticky v celej Európe, sa za poslednú dekádu výrazne zhoršila. Jedným z dôvodov je to, že ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie ako mzdy. K rastu cien prispievajú najmä vyššie stavebné náklady ako aj vyššie hypotekárne sadzby. To má vplyv na celkový pokles výstavby.
Nožnice medzi príjmami obyvateľov a cenami nehnuteľností sa začali výrazne roztvárať počas pandémie covidu. Vyšplhali sa tak vysoko, že napríklad Bratislava sa dostala nad úroveň Ríma!
Podľa analýzy realitnej spoločnosti Re/Max v prvej polovici roka 2024 sa cena za štvorcový meter staršieho bytu v hlavnom meste pohybovala na úrovni 3 770 eur, pričom nové byty často prekračujú hranicu päťtisíc eur. To sú ceny porovnateľné s Prahou, Madridom či Viedňou.
Nelichotivé slovenské rekordy
Na to, aby si Slovák mohol kúpiť nehnuteľnosť s rozlohou 100 m2, musí pracovať až 297 mesiacov, čo je takmer 25 rokov! Vyplýva to z analýzy spoločnosti BestBrokers. Podobne zlá situácia je aj v susednom Česku (274 mesiacov) a Slovinsku (261 mesiacov). Naopak, v Nemecku si človek môže rovnakú nehnuteľnosť zadovážiť za 15 rokov (185 mesiacov) a v Dánsku dokonca len za 9,5 roka!
Akokoľvek sa to môže zdať prehnané, aj z ´ďalších analýz vyplýva, že Slováci musia na svoj byt robiť podstatne dlhšie ako obyvatelia iných európskych krajín.
Samozrejme, veľké rozdiely sú medzi jednotlivými regiónmi Slovenska. Kým na konci minulého roka cena za meter štvorcový dosahovala v priemere 2 596 eur, v Bratislavskom kraji sa vyšplhala až na 3 316 eur. Naopak najnižšia cena bola v Nitrianskom kraji – „iba“ 1 404 eur. Na meter štvorcový plochy bytu tak Bratislavčan s priemerným príjmom musel pracovať takmer 2 mesiace.
Klesajúca kúpyschopnosť obyvateľstva má vplyv aj na veľkosť bytov. Developeri, podobne ako výrobcovia iných produktov, reagujú na meniaci sa dopyt výstavbou menších nehnuteľnosti. Kým v minulosti priemerná rozloha bytu dosahoval cca 70 metrov štvorcových, v priebehu posledných rokov sa zmenšila o približne 10 m2. To znamená akoby z bytu vypadla jedna miestnosť.
Hoci odborníci na realitný trh hovoria, že nehnuteľnosti sú cenovo nadhodnotené o takmer 20 %, realitná bublina nie a nie prasknúť.
Aspoň čiastočne by to mohla zmeniť prijatá novela stavebného zákona, ktorá by mala zrýchliť a zjednodušiť stavebné konanie. Bytový projekt od kúpy pozemku až po kolaudáciu a odovzdanie novým majiteľom v súčasnosti u nás trvá viac ako desať rokov. Napríklad susedné Poľsko takúto legislatívu prijalo už dávnejšie. U našich severných susedov sa tak stavia rýchlejšie, a tým pádom je bytov viac a aj ceny sú nižšie.
Nedostupné bývanie
Jedným zo spôsobov, ako zistiť, či sú náklady na bývanie príliš vysoké, je zistiť pomer ceny bývania k príjmom. Ak náklady na bývanie predstavujú viac ako 40 percent disponibilného príjmu, je to znak toho, že domácnosti majú problémy s bývaním.
Je smutným faktom, že napríklad v roku 2023 v EÚ až 10% domácností v mestách a 7 % domácností vo vidieckych oblastiach vynaložilo viac ako 40 % svojho disponibilného príjmu na bývanie. Nelichotivé prvenstvo patrí Grécku, kde viac ako štvrtina ľudí (31 %) žijúcich v mestách mala náklady na bývanie vyššie ako 40 % príjmu. Čo nás môže aspoň trochu tešiť, rovnaký problém malo len približne 6 % Slovákov žijúcich v mestách.
Európsky parlament preto vytvoril nový osobitný výbor pre krízu bývania v Európskej únii, aby našiel riešenia, ako napríklad zabezpečiť, aby bolo dôstojné bývanie udržateľnejšie a cenovo dostupnejšie pre všetkých Európanov.
Rastúce ceny bývania a nájomného sú pre mnohých Európanov veľkým problémom. Za menej ako 10 rokov, v rokoch 2015 až 2023, vzrástli ceny bývania v EÚ v priemere o 48 %. Najväčší nárast zaznamenalo Maďarsko, kde ceny stúpli až o 173 %, a najnižší Fínsko, len o 5 %.
Mnohí Európania sú znepokojení rastúcimi cenami, nákladmi na bývanie a hospodárskou situáciou. Podľa prieskumu Eurobarometra z júla 2024 to boli hlavné dôvody, ktoré viedli ľudí k účasti na voľbách do Európskeho parlamentu.
Ako žije väčšina Európanov?
Podľa údajov Eurostatu z r. 2023:
- Viac ako dve tretiny Európanov žili v domácnostiach, ktoré vlastnili svoju nehnuteľnosť ( v prípade Slovákov je to až 93 %, čo je po Rumunsku druhý najvyšší podiel)
- Len o niečo viac ako polovica žila v dome
- Na jednu osobu pripadalo v priemere 1,6 izby
- Na jednu domácnosť pripadalo v priemere 2,3 osoby
- 17 % Európanov žije v domoch, ktoré neposkytujú dostatočný priestor (aspoň jedna izba na dospelý pár, osamelú dospelú osobu, dvojicu súrodencov vo veku 12 až 17 rokov, osamelé deti nad 12 rokov alebo dvojicu detí do 12 rokov)
- 34 % Európanov žije v domoch, ktoré majú viac priestoru, než sa považuje za primerané
Mladí Európania opúšťajú domov svojich rodičov v priemere vo veku 26,3 roka. Tento údaj sa v jednotlivých krajinách EÚ výrazne líši, od 21,4 roka vo Fínsku po 31,8 roka v Chorvátsku.
Až 68,8 % mladých ľudí vo veku od 18 do 34 rokov žije na Slovensku s rodičmi. Horšie je na tom iba spomínané Chorvátsko, kde takto funguje až 76,9 % mladých. Na porovnanie, v susednom Česku využívalo tzv. „mama hotel“ iba 44,1 % dospelých vo veku do 34 rokov.
Dôvody prečo mladí zostávajú tak dlho bývať s rodičmi sú predovšetkým finančné. Mladí ľudia si nemôžu dovoliť hypotéku. Vzhľadom na rastúce ceny nehnuteľností tak postupne aj u nás začne klesať podiel tých, ktorí žijú „vo vlastnom“ a naopak bude stúpať ľudí žijúcich v podnájme. Problém je to, že nájomných bytov je u nás momentálne veľmi málo a výstavba sa rozbieha len pomaly.
Varovanie z Nemecka
Ako ukazuje príklad Nemecka, keď sa výstavba nájomných bytov zanedbá, môže to mať veľmi neblahé následky.
Na trhu s bytmi v Nemecku sa len za desať rokov stratil takmer každý štvrtý sociálny byt – v celej krajine už nie je ani 1,1 milióna bytov. Podľa novej štúdie, ktorú vypracoval Inštitút Pestel spolu so Šlezvicko-holštajnským inštitútom pre podporu sociálneho bývania (Arge), by ich však malo byť aspoň dvakrát toľko.
Sociálne bývanie je definované ako štátom dotované bývanie, ktoré sa prenajíma za nižšiu cenu. Na prenájom takéhoto bytu človek potrebuje osvedčenie o oprávnenosti na bývanie, ktoré dokazuje, že príjem jeho domácnosti je nižší ako určitá hranica. Nájomné je stanovené pevnou cenou, takže chráni nájomníka pred náhlym zvýšením a pokrýva len náklady prenajímateľa.
Zatiaľ čo na konci 80. rokov minulého storočia boli v SRN ešte približne 4 milióny sociálnych bytov, v roku 2010 ich počet klesol na približne 1,66 milióna a v roku 2020 ich bolo už len 1,13 milióna. Byty sa totiž po istej dobe – po zániku tzv. sociálneho záväzku – môžu v Nemecku voľne prenajímať alebo predávať na trhu, bez akýchkoľvek požiadaviek štátu.
Situácia v spolkových krajinách sa tak výrazne líši – chýbajú najmä v najľudnatejších spolkových krajinách Severné Porýnie-Vestfálsko a Bavorska a hlavnom meste Berlín. Keďže výstavba bytov sa výrazne predražila, už dlhší čas stagnuje. Podľa Aliancie pre sociálne bývanie stojí Nemecko pred dilemou, pretože sa očakáva, že do roku 2030 narastie potreba sociálnych bytov na dva milióny.
Jedným z dôvodov rastúceho dopytu je zvyšovanie nájomného v centrách miest, ktoré si mnohí ľudia s nízkymi príjmami už nemôžu dovoliť. Tlak vzniká aj preto, že rastúce nájomné a vysoké ceny nehnuteľností spôsobujú, že menej ľudí si môže dovoliť presťahovať sa do iných bytov. Zostávajú vo svojich cenovo dostupných bytoch – odborníci to nazývajú lock-in efekt. Ak čoraz viac cenovo dostupných bytov prestane podliehať regulácii nájomného, ponuka sa zníži. Svoju úlohu zohráva aj prisťahovalectvo: najmä utečenci majú na trhu s bývaním ťažkosti a sú odkázaní na sociálne bývanie.
Podľa odborníkov by mal preto štát začať konať a investovať do sociálneho bývania. Problém je však v tom, že bytová politika federálnej vlády a vlád jednotlivých štátov nie je štandardizovaná. A hoci existuje veľa programov financovania, ich správne kombinovanie je podľa štúdie zložité aj pre veľké stavebné spoločnosti. A keďže neexistujú jasné pravidlá, ktoré by platili na celoštátnej úrovni, výstavba nájomných bytov napreduje len pomaly.
Čo robí EÚ v oblasti bývania?
V roku 2021 Európsky parlament prijal uznesenie, v ktorom vyzýva krajiny EÚ, aby uznali primerané bývanie za základné ľudské právo, ktoré je možné vymáhať prostredníctvom právnych predpisov. Každý by mal mať rovnaký prístup k dôstojnému, „zdravému“ bývaniu s napojením na kvalitnú pitnú vodu, primeranú kanalizáciu, odpadové vody a spoľahlivú energiu, uviedli poslanci EP.
Europarlament v júli 2024 zvolil Ursulu von der Leyenovú na druhé funkčné obdobie za predsedníčku Európskej komisie. Vo vyhlásení pred hlasovaním von der Leyenová oznámila, že bývanie je jednou z priorít EÚ v novom funkčnom období, a uviedla, že EÚ bude mať po prvýkrát komisára zodpovedného za bývanie.
V októbri 2024 poslanci Európskeho parlamentu diskutovali s podpredsedom EK Margaritisom Schinasom o potrebe udržateľného, dôstojného a cenovo dostupného bývania. Vyjadrili obavy týkajúce sa bezdomovectva a mladých ľudí, ktorí si nemôžu kúpiť vlastné bývanie, a uviedli, že je dôležité investovať do sociálneho bývania.
V decembri 2024 Parlament schválil zriadenie osobitného výboru, ktorý by mal navrhnúť riešenia, ako by EÚ mala riešiť problémy s bývaním. Výbor bude fungovať jeden rok.
Zdroje:
- https://www.bestbrokers.com/forex-brokers/the-global-cost-of-homes-in-2024-comparing-the-real-mortgage-interest-rates-and-home-prices-around-the-world/
- https://nbs.sk/statisticke-udaje/vybrane-makroekonomicke-ukazovatele/ceny-nehnutelnosti-na-byvanie/ceny-nehnutelnosti-na-byvanie-podla-krajov/
- https://www.zeit.de/wirtschaft/2025-01/sozialwohnungen-deutschland-laender-wohnungsmangel-studie
- https://www.europarl.europa.eu/topics/en/article/20241014STO24542/rising-housing-costs-in-the-eu-the-facts-infographics